威水！省住建系统组团到恩平“取经”交流，解码恩平老旧小区改造“秘诀”

城事猎人

数看恩平老旧小区改造

恩平市城镇老旧小区改造项目总投资达8.25亿元。目前，已累计获得上级补助及专项债券达4.2亿元，占项目总投资的50%。

2021年以来，恩平市投入8.25亿元，改造老旧小区三批共21个片区已全部完工，今年增补的第四批280幢老旧小区正在建设中，此批改造项目完成后，恩平市2000年以前建造的老旧小区将全部完成改造，改造面积达174万平方米，涉及房屋758栋，受惠居民群众达8万多人，占主城区居民群众的三分之一，全面完成“五年规划三年实施力争两年完成”目标。



10月19日，2023年广东省县城老旧小区改造现场观摩会在恩平市举行，广东省“百千万工程”城建专班、省住建厅、全省15个地级市、56个县（市、区）负责老旧小区改造工作的干部齐聚恩平，观摩学习、分享经验，为下一阶段高质量推进老旧小区改造工作任务储备“能量”，助力“百千万工程”。

此次观摩活动安排在恩平，恩平也作为全省老旧小区改造的典范在活动会议上做经验交流，可见省住建厅对恩平推进老旧小区改造成效的认可，那么恩平经验究竟有何参考借鉴之处？

恩平老旧小区改了什么？

样貌改新了

2021年以来，恩平老旧小区天面改造达19.1万平方米，外墙修缮58.9万平方米，另外铺设排水管网0.51万米，改造小区消防设施423套，新增停车位389个。

以西门老旧小区改造为例，该小区建于1981-1990年，是恩平最早建设的小区之一，楼面残旧、道路破损、三线杂乱、停车难、排水难......老小区所存在的短板和管理问题均有显现。



2021年，恩平市把西门小区作为全市首个改造示范标杆，高标准设计、高质量建设推进改造工作。改造后的小区完善小区雨污分流3900多米，规整“三线”9000多米，敷设天然气管道5000多米，重新划设小车停车位300多个，建设电动车充电桩20多个，统一了商业街广告底板经营环境和氛围进一步美化、亮化，小区基础设施配套“硬环境”不断完善。



同时，设立小区居民“议事亭”，搭建在居民家门口的公共议事平台，实现“居民的事居民议、居民的事居民定”；完善提升党群服务中心、幼儿园、市场、长者饭堂等公共服务，构建“15分钟生活圈”，小区“软环境”不断优化。

又比如现在的恩新商业街，当恩新西片区旧改项目推进之时，恩平市坚持以人民为中心，从群众的角度出发完善改造方案，补齐城市亮化美化短板，把恩新商业街升级改造也纳入改造项目重要内容。改造后的商业街建设了新的钢结构玻璃雨蓬，街道地下排水系统、路面也完成了改造，沿街商铺的招牌也换成统一样式，另外还根据商户要求在玻璃雨蓬内安装了照明设备。

该商业街是20世纪90年代到二千年初期恩平中心城区最热闹的商业带，乘着老旧小区改造的东风，该商业街焕发了新活力，既提升了群众的消费体验和城市品质，更留住了属于居民群众的“恩平记忆”。

“三线”整治方面，移动等运营商投资100多万元整治城市“蜘蛛网”，共同提升了社区“颜值”和居民生活质量。

生活改善了

如今的恩平老旧小区，经改造之后在公共服务、公共资源这一短板上，可谓是与新建楼盘缩短了差距。

恩平市西门华侨新村小区居民郑惠琼对此深有体会：“小区天然气管道‘通气’后，我再也不必烦恼订煤气了，家里开关一拧就能用上天然气，方便且舒心。”



天然气是老旧小区改造其中一个重要的改造版块，也是民众之所需。恩平市通过推动社会力量支持，以恩平市佛燃天然气有限公司为代建主体，按照每户投资建设2100元，另外加上政府补贴的模式，住户仅需承担800元的入户费用即可安装天然气。

目前，该公司已投资2100万元铺设管道，完成“瓶改管”10774户，居民群众在燃气方面的生活成本减少一半。在安全角度考虑，管道天然气入户，即开即用，没有瓶装气上下楼搬运以及避免使用者安装不规范等安全隐患。

老旧小区，长者居多，因此在开展老旧小区改造进程中，鼓励加装电梯，解决老人小孩上下楼难成为一大民生工程。

恩平市按照“谁受益、谁出资”原则，积极引导居民出资参与加装电梯，并出台《恩平市老旧小区既有住宅加装电梯工作方案》，坚持“成熟一个单元、加装一台电梯”，对老旧小区改造项目片区内符合加装条件的既有住宅进行电梯安装补贴15万元/台，撬动群众出资约20万元/台加装电梯。目前有3台加装电梯投入使用，解决居民“上楼难”的实际困难。

以原广平化工员工宿舍楼为例，该楼建于1996年，由当时的广平化工厂厂区员工们集资建设，至今已27年。该宿舍楼共9层高，分为两栋，每层住4户人。

该楼从去年5月开始报建走流程，目前已完成安装和调试，正式投入使用。

此外，恩平还盘活用好片区存量空间、闲置公房等资源，拆除西门老旧小区8间闲置公房，改造为电车充电站；利用小区的闲置空地改造了多处休闲口袋小公园，为群众提供更多休憩、活动场所。

不仅如此，恩平还因地制宜优化小区公共空间，提升改造党群服务站，夯实住建厅普法基层阵地，改造小区公共道路、休闲小公园，设置幸福小书吧、红色驿站、信访驿站、城管哨所等一批特色场所，打造良好社区“生活圈”。

思想转变了

“现在经常有中介问我卖不卖房，我说不卖，小区住得很舒服，我舍不得搬走！”恩城街道西门老旧小区居民丁飞明近年来老是被房产中介“找上门”，这一切都是因为该小区自开展老旧小区改造后，一切都换了新模样，再加上该小区周边的医院、学校、商业区、农贸市场等配套“光环”，着实让许多房地产中介垂涎。

老旧小区改造既是家门口的“关键小事”，也是城市发展中的“民生大事”，为将老旧小区改造这件好事办好、实事办实，真正建成“贴民心、暖民意”的民生工程。

恩平市坚持以人民为本、因地制宜，探索顺应民心的恩平模式，让老旧小区改造在阳光下进行，为居民提供“点菜式”征求意愿服务，累计收集群众“金点子”3000多条。如，大力推进“楼道革命”“环境革命”“管理革命”，因地制宜确定了40多项改造内容和标准，重点解决老旧小区房屋漏水、外墙脱落、排水堵塞、车位不足等突出问题。

其中，在西门老旧小区改造过程中，西门居委会多次组织召开居民议事会，广泛收集居民意见并统一分类整理，形成意见清单。根据清单，恩平市住建局、恩城街道办、西门居委会、工程承建方经常召开碰头会议，商量完善工程细节。在工程规划建设内容的基础上，施工方尽量满足居民提出的意见建议。为此，施工方半年内把建设方案改了五次。“五改”内容包括：一是电力线、通信线、广播电视线‘三线’整治；二是建设一个公用厕所；三是改善房屋楼顶漏水问题；四是增加建设下水管道；五是增加绿化建设。

坚持问需于民、问计于民、问效于民，让项目在群众监督下进行才能使老旧片区改造更接地气、更贴民心。居民观念从由“要我改”向“我要改”转变，恩平老旧小区改造从“一枝独秀”到“满庭开花”，老旧小区全面“焕新”，城市品质持续提升。

精准施策解难题

老旧小区改造一头连着民生，一头连着发展，是解决人民群众急难愁盼问题的政治工程、民生工程、系统工程和接力工程。是“百千万工程”的工作任务之一，对县城补短板强弱项，提高县城承载力、促进区域协调发展具有重要意义。

恩平是如何做出成效的？

恩平市城镇老旧小区改造项目是恩平市委主要领导亲自谋划的“书记工程”。该市牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好房子为目标，将城镇老旧小区改造工程纳入恩平市第十四次党代会重点工程，并连续两年列入恩平市十件民生实事和江门市重点项目，高位推动工作开展。

按照“既尽力而为、又量力而行”的原则，该市优先做好顶层设计，将城镇老旧小区改造纳入城市更新计划进行统筹谋划，编制《恩平市城镇老旧小区2021—2025年改造规划》，重点改造21个老旧小区，实现老旧小区改造范围全覆盖。坚持将老旧小区改造与创建广东省文明城市工作相结合，提出“五年规划三年实施力争两年完成”的工作目标，制定《恩平市城镇老旧小区改造三年实施方案》作为冲刺行动指南。恩平成立工作领导小组、组建工作专班，党政主要领导高位部署推动，明确由分管市领导负总责、市住建局具体负责，统筹推进全市老旧小区改造工作。专班落实牵头抓总、工作会商和一线工作法“三项制度”，每月召开调度会，一线解决施工过程中遇到的问题和困难，确保改造顺利开展。

党建引领贯彻始终。

欲筑室者，先治其基。恩平市坚持以党建引领，探索搭建小区党支部、业主委员会、物业公司“三方联动”的共同治理新模式，将党组织触角延伸到小区和楼栋单元一线发力，全力打通服务基层群众的最后一公里，充分释放群众参与基层治理新活力，有效解决老旧小区管理散、乱、难等管理问题。

例如，金融街片区开设党群服务站，成立小区党支部和业主委员会，引入市属国有企业恩平市鳌峰城市管理有限公司参与小区物业管理，实现“同步改造提升，同步服务提升”。

又如，小岛怡苑新村老旧小区充分发挥党支部的带头引领作用，规范建立管理规约及业主议事规则，经全体居民协商同意，对小区低收入家庭及困难居民免缴物业管理费，让居民生活更有温度。

坚持机制创新、共同建造，探索多元筹资方案。

“钱从哪里来”是开展老旧小区改造工程的一大难题。

恩平市坚持“谁受益、谁出资”原则，建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制，多元化筹措改造资金。

一是坚持政府主导。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，争取中央及各级补助资金支持，通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

二是坚持居民参与，积极引导居民出资参与加装电梯、电动车充电桩、天然气改造等项目建设，涉及资金约860多万元。

三是推动社会力量支持，注重引导供气、通信等专业经营单位履行社会责任，出资建设老旧小区改造中的相关设施，其中探索制定既有住宅管道燃气入户改造资金共担机制列入《广东省城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》。

接下来，恩平市将聚焦从好房子到好小区、从好小区到好社区、从好社区到好城区，围绕群众所思所想、所需所盼，进一步探索建立小区长效管理机制，持续推动城市更新提质，不断完善老旧小区基础设施建设、优化人居环境，让老旧小区焕新颜，让小区居民得欢心。

来源：江门日报恩平记者站